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Actualités Loi Duflot

21/03/2014 Bilan Duflot : un dispositif rentable mais méconnu

Duflot : un dispositif méconnu mais rentable

Le mythe d'un dispositif peu avantageux

Tout d'abord il faut regarder la réalité en face. La loi Duflot est tout simplement le prolongement de la Loi Duflot. Nombreuses sont les personnes qui pensent que, sous prétexte que le dispositif porte le nom d'un ministre écolo, il est peu crédible et de présente que peu d'avantages. S'il est vrai que ce dispositif peine à trouver son public, c'est plus à cause de ce genre d'idées reçues et non pas par réel manque d'avantages. En effet tout comme le Scellier, la loi Duflot permet une réduction d'impôts proportionnelle au montant de l'investissement effectué. Cette réduction est répartie sur 9 ans de manière linéaire.
De plus, le pourcentage de réduction d'impôts Duflot est plus important que celui de la dernière année du Scellier. Donc à priori, il n'y a aucune raison pour que ce dispositif soit moins avantageux que l'ancien, au contraire. Cependant, ce n'est pas si simple que ça car il existe des petites différences entre les 2 dispositifs qui ont amené certaines personnes à penser que, malgré une réduction d'impôts plus importante que le Scellier, le Duflot restait moins avantageux. C'est vrai dans certains cas, faux dans d'autres...
Alors balayons les idées reçues sur ce dispositif fiscal et faisons une petite étude de cas concrète.

Duflot vs Scellier / Etude concrète

Cas n°1
Investissement dans un studio neuf de 23,45m² + 6,7m² de balcon au prix de 111 000 € à Caluire (surface pondérée de 26,8m²)

Hypothèse en loi ScellierHypothèse en loi Duflot
Loyer mensuel348,40 €317,85 €
Loyer annuel4 180,80 €3814,18 €
Réduction d'impôts totale14 430 €19 980 €
Réduction d'impôts annuelle1 603 €2 220 €
Rentabilité hors gain d'impôts3,77%3,44%
Rentabilité gain d'impôts inclu5,21%5,44%
On voit clairement avec cet exemple que le dispositif Duflot est plus intéressant que le Scellier. Attention cependant, cela n'est pas une vérité intrinsèque. Nous allons le voir en étudiant un autre cas.

Cas n°2
Investissement dans un T3 de 60m² au prix de 250 000 € à Lyon

Hypothèse en loi ScellierHypothèse en loi Duflot
Loyer mensuel780 €604 €
Loyer annuel9 360 €7 258 €
Réduction d'impôts totale32 500 €45 000 €
Réduction d'impôts annuelle3 611 €5 000 €
Rentabilité hors gain d'impôts3,74%2,90%
Rentabilité gain d'impôts inclu5,19%4,90%
Dans ce cas-là c'est le Scellier qui sort gagnant de ce comparatif.

Alors, conclusion, Scellier ou Duflot ?

La conclusion est simple : le Scellier n'existe plus, vive le Duflot. En effet, à quoi sert de comparer des choses qui n'ont plus lieu ?
Simplement pour le plaisir de dire que ça ne vaut pas le coup ? Ou par nostalgie du "c'était mieux avant" ?

Soyons réalistes, le Duflot reste encore un dispositif défiscalisant attractif, permettant d'utiliser ses impôts pour créer de l'argent au lieu d'en perdre avec des rentabilités pouvant être meilleures que celles du Scellier. Concrètement le Duflot reste très correct pour des petites surfaces. Lorsque le prix au mètre carré commence à grimper (secteurs tendus ou, comme à Lyon, quartiers chers) et que la surface est trop grande, cela ne vaut pas trop le coup d'investir.

Nous verrons dans de futurs articles quels sont ces points forts et faibles du dispositif Duflot.